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作者Leylah2021 (Tennis Elves)
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標題[請益] 大樓自辦都更，建商賺什麼？
時間Wed Mar 4 09:31:24 2026
想請問各位： 大叔我注意北市蛋黃區很多大樓在討論都更，而且都是頗高的大樓，像是16 或20都有。 這些大樓都更有些是自費都更，但又好像不是出到全額，而且也不是住戶自己發起， 是建商主動接近、發起並負責整合住戶。有的大樓都更完，據說住戶可分回全部(像是 中鼎大樓)。 想請教大大們，樓這麼高了，這種情形建商能賺多少呢？要怎麼算，才知道建商是否 有利可圖有無動機出面呢？如果只是賺個工程款差價，那營造公司加上建經就夠了， 建商沒誘因出面。 幼稚園問題，還請包涵。不懂就問，大叔虛心學習。 (對了，大叔發現，同一棟大樓的單位其持有之土地，不一定跟建物權狀成固定比例。 有些老大樓假設靠東的這個戶型權狀都是30坪，土地持有3坪，靠西的戶型權狀是40坪 ，土地卻只有3.5坪。尤有甚者，靠西的戶型，雖然權狀都是40坪，但有些樓層土地卻 只有3.3坪，有的3.7坪，相當混亂。 這種土地持有比例不同還滿令人困擾的，因為在比價時都會拿同棟其他單位價格來比， 但原來土地持分比例其實根本不同。) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.49.217 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1772587886.A.E45.html
→ abyssa1: 還有設計監造管銷發包費用啊 03/04 09:40
推 SouthEast62: 就賺個代工錢呀 03/04 09:43
我就是好奇，這些服務費跟營造工程差價，算好賺嗎？例如大安區臨路400坪基地16層 的大樓自費都更，這樣建商可以賺多少利潤?
→ yiliang1107: 你去私信Sam 大跟好好聊 03/04 09:44
→ yiliang1107: 板上在這一塊的資訊是相對落後 03/04 09:45
→ IBIZA: 自費都更 建商就是賺服務費跟營造費啊 03/04 09:46
推 Chricey: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 03/04 20:46
推 frank111: 都更中有三個角色，地主、實施者和建商 03/04 10:48
→ frank111: 地主不用說，實施者有點像中間商，跟地主接洽談整合 03/04 10:49
→ frank111: 談完後發包給建商去蓋，但常常實施者會兼當建商 03/04 10:49
→ frank111: 建商就純賺蓋的錢，其他賣的錢就都是實施者的 03/04 10:50
推 Kroner: UC2對膝蓋特別有用嗎？有人能證實嗎？ 03/05 00:41
→ frank111: 全自費都更，跳過實施者直接找建商，難度很高 03/04 10:51
→ frank111: 實施者還要負責籌備營建的資金和負擔部分的資金 03/04 10:52
→ frank111: 另外實施者有一個專項的利潤，風險管理費占總營造成本的 03/04 10:53
→ frank111: 12%上下，這條錢頗大喔 03/04 10:53
推 Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 03/05 06:41 真的，這是純利，算不錯誒
→ bnn: 出圖啊 你營造有負責設計嗎 03/04 11:35
推 stanley79429: 現在地主戶只要有認識的建築師，都是走危老重建居 03/04 12:38
→ stanley79429: 多，地主又分的多，自己不住在賣就好了 03/04 12:38
→ stanley79429: 只是地主要背營造費用的貸款就是了 03/04 12:39
推 Kroner: 關節痛就老人病 03/05 11:59
→ i386: 找建商就是一條龍從畫圖,跑照,營造甚至裝潢都幫你搞定 03/04 13:31
→ i386: 不然你也可以自己找建築師 ,自己找營造廠來蓋 03/04 13:31
大叔周圍好友自己找建築師跟營造廠的，都很悲劇。
推 SouthEast62: 很多大建商本身就是建設公司跟營造廠二合一的，甚 03/04 13:40
→ SouthEast62: 至連內建建築師事務所三合一的都有，例如潤泰-潤弘 03/04 13:40
推 Chricey: 想問一下有沒有關節痛的運動禁忌？怕動得更嚴重… 03/05 16:28
→ SouthEast62: -鑄力就是，最近常常看到他們在競公辦都更案。 03/04 13:40
所以這一類自辦都更，整體獲利雖不如建商自己買地來蓋，但純賺服務費與營造也 不無小補，是嗎？ 邏輯上，那公寓也可自辦都更，只要住戶肯出錢？偏偏目前看到自費都更的都是大樓，人 數還比公寓多得多，那是因為大樓住戶比較有錢所以願意出嗎？ ※ 編輯: Leylah2021 (1.162.144.106 臺灣), 03/04/2026 13:50:48
→ MizPerfect: 免費的是把土地分給建商，自費可以依原始狀況不用多蓋 03/04 14:09
→ MizPerfect: 問題大家都想要免費更新，只好把土地分給新購戶 03/04 14:10
→ frank111: 哪有什麼免費，土地就是最大的錢，把土地分出去就是出錢 03/04 14:44
推 Kroner: UC2是啥東西？求解釋啦！ 03/06 01:03
推 Garbolin: 管理費啊 現在很多建商轉型委建 就不用壓成本 03/04 14:44
→ frank111: 都更看的是土地面積，你有多少土地就有多少錢 03/04 14:45
→ Garbolin: 住戶當然可以自辦甚至跳過建商，但問題是你沒人家專業， 03/04 14:45
→ Garbolin: 人家搞三可以做完的事，你可能要搞五年甚至更久 03/04 14:45
推 Chricey: 吃過關節保健品，都沒什麼效果，有推薦的牌子嗎？ 03/04 14:45
→ Jadechen: 因為老公寓屋主都想住免費的新大樓，還要一坪換一坪， 03/04 14:54
→ Jadechen: 所以搞到每天吵政府放寬容積，要獎勵！ 大樓住戶就比 03/04 14:55
→ Jadechen: 較務實，想住新的，自己出錢。 03/04 14:55
→ ChikanDesu: 自費都更就是自己拿錢出來啊 建商當然賺 03/04 20:46
推 Chricey: UC2神招啊，吃下去就對了 03/04 20:46
推 SouthEast62: 不管怎樣建商都要有賺頭才會願意把頭洗下去啦，又 03/04 22:29
→ SouthEast62: 不是做慈善事業。不一樣的是地主戶是要直接出錢， 03/04 22:29
→ SouthEast62: 還是割地。 03/04 22:29
推 poet1112: 住戶有錢自己蓋嗎？沒錢就是妄想而已 03/05 00:41
推 Kroner: 求推薦靠譜的復健診所，小弟關節治好再來跪謝！ 03/05 00:41
推 SouthEast62: 其實真的願意的話可以用土地信託貸款，也不用一開 03/05 06:41
→ SouthEast62: 始就要有足夠的現金，當然蓋好之後還是得繳錢還款 03/05 06:41
→ SouthEast62: 或是賣屋清帳。但是這種把都更當作買一間新房子處 03/05 06:41
→ SouthEast62: 理的作法，不見得能讓已經被免費都更深植人心的廣 03/05 06:41
推 Chricey: 關節痛有沒有辦法完全根治啊？UC2聽起來像萬靈丹 03/05 06:41
→ SouthEast62: 大屋主接受，要不然你照算更新之後房子的價格大漲 03/05 06:41
→ SouthEast62: ，無論如何都是能獲利的。 03/05 06:41
→ tctv2002: 賺土地啊 地也是成本好嗎 03/05 07:05
→ FatFatQQ: 找建築師就能出了 營造商才是加工 不用建設公司 03/05 11:59
推 Kroner: 搞笑吧！關節痛，你能嚴重點嗎？我要讓你知道什麼叫真正的痛！ 03/05 11:59
→ chair209: 地主要自己整合到能直接找建商願意接手開始蓋，太難了 03/05 13:06
→ chair209: 發起自辦都更，跟真正開始蓋，那是天差地別 03/05 13:07
→ i386: 透天就一個人自地自建, 這個就很多人一起自地自建 03/05 13:51
推 lunatich: 主導者會先買幾間大樓房子或是附近的土地房子一起都更阿 03/05 16:28
推 Kroner: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 03/05 16:28
→ lunatich: ，之前我們的案子就是這樣 03/05 16:28
→ lunatich: 結果整合失敗後，大樓的房子賣掉，其他的土地房子繼續拿 03/05 16:33
→ lunatich: 去參加旁邊大樓的都更 03/05 16:33
推 nctufish: 借版請教，20億營造費用，自辦都更，目前融資貸款利率大 03/06 01:03
推 Kroner: 吃過關節保健品，都沒什麼效果，有推薦的牌子嗎？ 03/06 01:03
→ nctufish: 概多少？ 03/06 01:03