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作者joycept (Joyce)
看板home-sale
標題[請益] 銀行鑑價低於預售屋購買金額 影響貸款金
時間Fri Mar 6 23:20:50 2026
最近購買的預售屋進行對保，我是公教身分，所以建商媒合臺銀對保。 後續銀行通知，貸款金額約為購屋總額的79%，但原因不是因為我個人財力問題，是因為房屋鑑價僅1210萬左右。房屋購買總價約1300萬，為2房的電梯大樓，含1平車。 核貸條件為鑑價金額1210萬的85%，利率2.185%，貸款年限40年，寬限期2年。 因為核貸金額只有總價的79%，低於預期。所以想說是否要再詢問其他銀行，若鑑價高一點，貸款總成數應該可以提高。 請問房版的大大們，是否有比較推薦的銀行，或者其他建議？ ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.61.65 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1772810452.A.388.html
推 blesstw: 原來預售屋鑑價會低於買價喔@@，那不是整棟的人都會遇到 03/06 23:26
聽專員是說滿多戶有這個情況，但有是有部分鑑價等於成交價，我也是沒想到會這樣...可能臺銀比較嚴格
→ blesstw: ？ 03/06 23:26
推 childeviler2: 利率是不錯，但今年銀行鑑價普遍降低，我之前有分 03/06 23:29
已拜讀，謝謝建議
→ childeviler2: 享過。因為是建商找得，你要自己找可以問問看壽險 03/06 23:29
→ childeviler2: 的，例如富邦人壽。我去年買，富邦人壽找第三方鑑 03/06 23:29
推 Kroner: 看到關節痛，我就想起我姨媽 03/06 23:29
→ childeviler2: 價有比較高，但今年不肯定，不過可以當作一個選擇 03/06 23:29
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:30:58
推 jinso7410: 這就是為什麼要買北市+新北一環的原因 03/06 23:31
不是住台北
推 physicsdk: 差那一點建議就算了 2.185%你找別家絕對沒有 可能2.5% 03/06 23:32
我也覺得可能不容易找到更好的條件，所以問有經驗的版友們，是否有建議的銀行或方法
→ physicsdk: 以上 還不一定能給到85成 03/06 23:32
推 Chricey: 樓下關節痛都吃鞏固力 03/06 23:32
→ physicsdk: 40年寬二 03/06 23:32
推 childeviler2: 通常初步鑑價都是抓地址，所以應該是大家都一樣， 03/06 23:33
也是有可能
→ childeviler2: 所謂的鑑價等於成交價，應該是員工價買到的= = 03/06 23:33
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:33:44
→ physicsdk: 會乖乖忍受台銀的迂腐古板手續無腦繁瑣 就是在這該死 03/06 23:33
推 Chricey: 本魯關節痛始祖，葡萄糖胺保證沒用，乖乖吃UC2吧 03/06 23:33
→ physicsdk: 限貸令的時候 03/06 23:33
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:34:27
→ physicsdk: child大突破盲點了 別人跟你說有貸到成交價 你怎麼知 03/06 23:35
→ physicsdk: 道不是他靠關係買更便宜XD 03/06 23:35
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:36:58 ※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/06/2026 23:37:29
推 sai0613: 合庫。不過你這條件其實很不錯 03/06 23:41
推 Chricey: UC2神招啊，吃下去就對了 03/06 23:41
推 hermitwang: 預售屋鑑價不是成交價，那建商後來賣更高價的住戶 03/06 23:43
→ hermitwang: 豈不更慘? 03/06 23:43
推 dophin332: 先找民營的 03/06 23:51
推 iifz32: 抖 金龍海嘯 03/06 23:52
推 Chricey: 看到關節痛，我就想起我姨媽 03/06 23:52
推 SouthEast62: 第一次聽到建商去談來的銀行鑑價竟然低於合約價的 03/07 00:15
→ SouthEast62: ，是建商太不夠力還是台銀太雷？ 03/07 00:15
→ repast: 銀行認證的沒那個價 笑 03/07 00:26
推 PaulOneil1: 除非是不知名或小建商，不然通常鑒價就是你的買入價 03/07 00:29
推 Kroner: 樓下關節痛都吃鞏固力 03/07 00:29
→ PaulOneil1: 我買過台中太平跟台北南港兩間預售屋，台中是順天台 03/07 00:31
→ PaulOneil1: 北是華固，鑑價都是我的買入價 03/07 00:31
→ EvilJustice: 民營的也一樣，最近跟放貸部主管聊過，現在都偏低 03/07 00:38
→ EvilJustice: 雙北也一樣 03/07 00:38
推 Kroner: 不動對關節最好，拎北都躺著 03/07 00:38
→ fluffyradish: 那個建商啊太不給力了吧 03/07 00:59
噓 jessicaabc98: 跟建商屁事，是買太高，現在的建商誰敢說穩八成 03/07 01:11
→ avgirl: .....銀行都暗示你了 ~.~ 03/07 01:16
推 p20770299: 丸子 03/07 01:20
推 Kroner: 樓上UC2當糖吃，天天走拿飛 03/07 01:20
推 madd: 1個月前還在發文說 銀行說可以貸85% 現在變成79% 也太慘了吧 03/07 02:07
是鑑價不足
推 tonybk: 可能銀行覺得你的房子不值那個價錢吧 03/07 02:23
→ tonybk: 話說我們海線重劃區 很多投資客都慘套 03/07 02:23
→ allcliche: 地點問題吧，座標在哪裡？ 03/07 03:20
推 Chricey: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 03/07 03:20
→ bnn: 本來最近銀行就收緊的 給你保證八成但不保證鑑價啊 03/07 07:08
推 aphisia: 台北市的房子 之前問過土銀 台銀都暗示現在鑒價會低於實 03/07 07:36
→ aphisia: 登價 03/07 07:36
推 shyshyan: 鑑價是一回事 核貸成數又是另外一回事 有些地方核貸成 03/07 07:48
推 Kroner: 想問一下有沒有關節痛的運動禁忌？怕動得更嚴重… 03/07 07:48
→ shyshyan: 數可能只有7成 03/07 07:48
→ shyshyan: 所以說買價2000好了 鑑價1700 核貸成數7成 最後你只能 03/07 07:49
→ shyshyan: 貸到1190 實際算出來剩6成 03/07 07:49
推 gn00273680: 信貸 一下就解決了 沒差很多 03/07 07:49
推 Chricey: 本魯關節痛始祖，葡萄糖胺保證沒用，乖乖吃UC2吧 03/07 07:49
→ halee: 只差6%都拿不出來建議別買了 03/07 08:03
推 quadaquada: 就是銀行放款趨於保守，預估未來風險大及認為市場有 03/07 08:09
→ quadaquada: 泡沫趨勢 03/07 08:09
推 CTTSAI: 銀行已經暗示你這間沒那價值 搞到四十年還要幫你回收 他不 03/07 08:16
推 Chricey: UC2推薦？有人試過嗎？靠譜嗎？ 03/07 08:16
→ CTTSAI: 想淌混水 03/07 08:16
推 tc1988: 換銀行 03/07 08:18
推 quadaquada: 勸退吧，房子是一生大事一繳三十年起跳真的可以好好 03/07 08:22
→ quadaquada: 考慮！多看看一定會找到有緣的不急 03/07 08:22
推 Kroner: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 03/07 08:22
推 LA24: 銀行認證的盤子價 03/07 08:25
※ 編輯: joycept (61.227.61.65 臺灣), 03/07/2026 08:38:40
推 sernidle: 以後鑒價低會是日常 銀行也怕虧錢啊 03/07 08:57
→ chris44099: 銀行都覺得盤 03/07 09:04
推 neiltyh: 才差一點還好吧 03/07 09:17
推 Chricey: UC2是啥東西？求解釋啦！ 03/07 09:17
推 Tosca: 雖然只有79%但寬二耶其實負擔很輕阿 03/07 09:17
→ Tosca: 寬限期過後大概房市也回溫了 你再轉增貸就好 03/07 09:18
→ Tosca: 而且79%也不錯了本來就大部分貸80%而已啊不要太貪心XD 03/07 09:19
推 benny3579: 建商太廢吧 03/07 09:26
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 03/07 09:26
推 momomom: 我覺得已經很不錯了耶 03/07 09:37
推 alexstag: 其實就是給你80%啦，鑑價本來就是可以操作，反正最 03/07 09:49
→ alexstag: 後就是借你這麼多，只是找個藉口讓你覺得不是自己 03/07 09:49
→ alexstag: 的問題而已 03/07 09:49
推 Kroner: 不動對關節最好，拎北都躺著 03/07 09:49
推 alexstag: 上面一堆鑑價保守是怎樣…都給到80%了耶 03/07 09:51
推 uevol123: 公教身份，不足的部分用公教信貸補就好，利率一樣低 03/07 10:04
→ MizPerfect: 銀行認證盤子 03/07 10:18
推 lusifa2007: 現在都這樣呀 鑑價比市價低是正常的 03/07 10:32
推 Kroner: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 03/07 10:32
推 cblade: 80% 就大多正常的條件，現在不給85%正常 03/07 10:48
→ cblade: 看到近期的新建案 也是喊80 03/07 10:49
推 hermitwang: 上面又一堆自己最近沒買預售貸款的在恐嚇別人貸不 03/07 10:52
→ hermitwang: 到款 03/07 10:52
推 Chricey: 關節痛這種東西靠UC2就對了 03/07 10:52
→ hermitwang: 貸79%跟80%有什麼差別 03/07 10:53
→ godartifact: 就是去湊錢囉 賣股還是啥的 03/07 10:53
推 alexstag: 85%40年不是常態，80%30年才是合理的預期上限，望 03/07 10:56
→ alexstag: 週知 03/07 10:56
推 Chricey: 我也有過關節痛的經驗，真的超痛苦的啦！推薦去看醫生，早點處理比較不會拖延變嚴重。 03/07 10:56
→ The5F: 這個問題跟當沖賣低要補錢怎麼辦一樣 03/07 10:56
推 jinso7410: 原Po推測疫情起漲前買的 03/07 10:58
→ jinso7410: 你說你鑑價低於疫情起漲前房價 03/07 10:58
→ jinso7410: 好奇哪個建案 03/07 10:58
推 Chricey: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 03/07 10:58
推 alexstag: 建商也不會跟你說可以貸85% 03/07 11:00
推 hermitwang: 沒講地點也很難評斷，也許南部 03/07 11:02
推 hermitwang: 還是北部蛋白 03/07 11:04
推 hermitwang: 而且之前預售不是都賣一段時間就漲價，人家前面的 03/07 11:07
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 03/07 11:07
→ hermitwang: 一坪50買，你後來買的一坪55買，銀行當然還是鑑價5 03/07 11:07
→ hermitwang: 0萬啊 03/07 11:07
→ GiantChicken: 79%是鑑價結果吧 能貸的是總價的79%*85% 03/07 11:20
→ GiantChicken: 哦 我看錯惹 我D問題 03/07 11:22
推 Chricey: 關節痛就老人病 03/07 11:22
推 a951l753vin: 鑑價問題除非換銀行不然無解 現在偏低正常 尤其是漲 03/07 11:23
→ a951l753vin: 幅過快的地點銀行非常保守 03/07 11:23
→ GiantChicken: 本來想貸到買價85% 但只有79% 6%被鑑價吃掉惹 03/07 11:23
推 a951l753vin: 所以板友才要求你要講地點 做為實務參考 03/07 11:25
推 Kroner: 看到關節痛，我就想起我姨媽 03/07 11:25
推 askey: 重點是鑑價低 03/07 11:39
噓 seangakki11: 銀行給你警訊了 你的房子沒有那個價值 03/07 11:44
→ seangakki11: 你買貴了 03/07 11:44